Audits fiscaux

Concernant les impôts directs locaux, nous mettons toute notre expérience dans ce domaine à votre disposition en agissant sur les quatre taxes locales principales : les taxes foncières sur les propriétés bâties (TFPB) et les propriétés non bâties (TFPNB) dont le contribuable est propriétaire, la taxe d’habitation, qui porte sur les locaux dont le contribuable dispose pour son habitation (ou pour certaines activités administratives) et la contribution économique territoriale (CET), qui est composée elle-même de deux cotisations, la cotisation foncière des entreprises (CFE), assise sur la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière dont le contribuable dispose pour les besoins de sa profession, et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Ces quatre principaux impôts locaux ont, pour partie, une base d’imposition commune : la valeur locative cadastrale des propriétés bâties ou non bâties imposables, censée représenter le loyer annuel que produiraient ces propriétés si elles étaient louées. En théorie, la valeur locative cadastrale des propriétés bâties et non bâties devait être déterminée lors de révisions périodiques générales effectuées tous les six ans, complétées par des actualisations triennales. Mais en pratique, la dernière révision générale a été réalisée de 1970 à 1973 sur la base des valeurs de 1970 (1975 dans les DOM) et ses résultats, mis en application en 1974, ont été actualisés une seule fois en 1980. Les actualisations qui auraient dû intervenir ultérieurement ont été remplacées par des majorations forfaitaires annuelles fixées par chaque loi de finances sous la forme d’un coefficient de revalorisation qui s’applique sans distinction à l’ensemble des immeubles bâtis et non bâtis sans tenir compte des évolutions des loyers.

En outre, le dispositif est fondé sur un système de méthodes d’évaluation principalement par comparaison (notamment pour les locaux d’habitation et les locaux commerciaux) remontant à 1974, sur la base des valeurs de 1970, qui aurait dû nécessiter un suivi des locaux de référence (pour les locaux d’habitation) et des locaux types (pour les locaux commerciaux) et des évolutions des valeurs locatives initiales de ces points de comparaison, en remplaçant ces locaux lorsqu’ils étaient démolis ou avaient changé d’affectation ou de consistance, ce que l’administration omet généralement de faire (ou le fait avec retard) comme n’ont pas été faites les révisions générales tous les six ans.

En définitive, l’obsolescence des bases d’imposition des locaux commerciaux et d’habitation fait de plus en plus obstacle à l’application de la méthode d’évaluation par comparaison. Bien que le législateur ait entendu en réserver l’usage à des cas exceptionnels, la méthode d’évaluation par voie d’appréciation directe tend donc à se répandre (pour les locaux commerciaux surtout). Cette évolution est d’autant plus regrettable que cette méthode, qui repose sur la reconstitution fictive de la valeur vénale en 1970 (1975 dans les DOM) d’un immeuble parfois construit des décennies plus tard, est d’un maniement relativement complexe pour un résultat approximatif et difficilement contrôlable.

Cependant, la révision des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels a été organisée par l’article 34 la loi du 29 décembre 2010 modifié par l’article 32 II de la loi 2014-1655 du 29 décembre 2014. A compter des impositions 2017, en principe, la valeur locative des locaux commerciaux (de même que celle des locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale, celle des locaux à usage professionnel spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière et celle des établissements industriels ne relevant pas de la méthode comptable) sera déterminée selon une nouvelle méthode, basée sur l’état du marché locatif (méthode tarifaire) ou par voie d’appréciation directe, à la date de référence du 1er janvier 2013. Mais dès lors que les valeurs locatives révisées des locaux commerciaux reposeront sur des éléments tarifaires fixés au 1er janvier 2013, celles-ci devraient croître considérablement dans certains cas par rapport aux bases actuelles. C’est pourquoi il faudra être très vigilant à certaines étapes de la mise en place de cette réforme et notamment lors des décisions des commissions quant aux tarifs appliqués car celles-ci ne pourront être contestées que dans un délai très court.

Sous l’appellation « taxe foncière » se trouve en fait deux impôts distincts selon la nature des locaux : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) qui porte sur les constructions et leurs dépendances et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) qui porte sur les terrains agricoles essentiellement.

Les deux taxes sont calculées à partir de taux communaux et départementaux appliqués à une base d’imposition constituée par le revenu cadastral des immeubles, lui-même fixé à partir de leur valeur locative cadastrale sur laquelle est appliquée un abattement (respectivement de 50 % pour la TFPB et 20 % pour la TFPNB) pour tenir compte des frais et charges de la propriété.

Actuellement, la valeur locative des locaux affectés à l’habitation (ou servant à l’exercice soit d’une activité salariée à domicile, soit d’une activité professionnelle non commerciale) est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune pour chaque nature et catégorie de locaux. Les locaux d’habitation qui présentent un caractère exceptionnel (certains châteaux, par exemple) sont évalués en fonction des règles applicables aux locaux commerciaux jusqu’en 2016. Autrement dit, leur estimation s’effectue d’après les baux en cours au 1er janvier 1970 (au 1er janvier 1975 dans les DOM), par comparaison ou par appréciation directe (application d’un taux d’intérêt à la valeur vénale estimée au 1er janvier 1970 ou au 1er janvier 1975 dans les DOM).

La loi du 29 décembre 2010, applicable depuis 2017, a introduit une nouvelle méthode d’évaluation de la valeur locative cadastrale des locaux à usage professionnel basée sur une grille tarifaire par mètre carré. Cette grille d’évaluation est constituée à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. Dans l’hypothèse d’un nombre insuffisant de loyers, ou si ces derniers doivent être écartés en raison d’erreurs déclaratives ou de conditions particulières de location, les tarifs sont alors déterminés par comparaison avec ceux fixés pour des locaux similaires.

Afin de tenir compte de la situation de la parcelle d’assise du local au sein du secteur d’évaluation, une majoration ou une minoration des tarifs est possible par l’application d’un coefficient de localisation. Notons enfin que la méthode d’utilisation de la grille tarifaire n’est pas applicable aux locaux présentant des caractéristiques exceptionnelles. Dans ce cas, la valeur locative de ces locaux est déterminée par application d’un taux de 8 % à la valeur vénale estimée au 1er janvier 2013 (ou au 1er janvier de leur création pour ceux créés après le 1er janvier 2017).

Enfin, pour les établissements industriels, la méthode « comptable » s’applique lorsque les bâtiments et terrains industriels figurent à l’actif du bilan de leur propriétaire ou de leur exploitant et que celui-ci est soumis à un régime réel d’imposition ou lorsque les bâtiments et terrains industriels figurent à l’actif du bilan d’une entreprise qui a pour activité principale la location de ces biens. Si ces conditions ne sont pas satisfaites, ce sont les règles prévues pour les locaux professionnels qui s’appliquent.

Sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité, les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas un montant limite de revenu fiscal de référence et les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés dont les revenus de l’année précédente n’excèdent pas le même montant limite de revenu fiscal de référence.

Le propriétaire qui conteste la valeur locative attribuée à son immeuble peut en demander la réduction sur justification, chaque année, dans le délai de réclamation prévu en matière d’impôts locaux, soit jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement. Les réclamations peuvent porter, par exemple, sur la validité ou la pertinence des locaux de référence utilisés par l’administration, le classement de l’immeuble, la détermination de sa surface, les coefficients techniques utilisés pour tenir compte notamment de la situation et de l’entretien de l’immeuble…

Quant aux omissions ou insuffisances imputables à l’administration constatées au titre d’une année donnée, elles peuvent être réparées par voie de rôle supplémentaire dans le délai de reprise, soit jusqu’au 31 décembre de l’année suivante (art. L 173 du LPF).

La taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (locaux d’habitation proprement dits et dépendances), pour les locaux meublés occupés par les sociétés, associations et organismes privés et non soumis à la cotisation foncière des entreprises et pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat et des collectivités territoriales ainsi que par les établissements publics autres que les établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance.

Sont exonérés de taxe d’habitation les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie intégrante de l’habitation personnelle du redevable, les bâtiments servant aux exploitations rurales, les locaux destinés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats, dans certains cas les locaux affectés au logement des étudiants dans les résidences universitaires et les bureaux des fonctionnaires publics. Sont aussi exonérés de taxe d’habitation les établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, les membres du corps diplomatique et consulaire de nationalité étrangère ainsi que certains hauts fonctionnaires des organisations internationales établies en France et les habitants reconnus indigents par la commission communale des impôts directs, en accord avec l’administration fiscale.

La taxe d’habitation est établie au nom des personnes physiques ou morales qui ont la disposition ou la jouissance des locaux imposables, que ce soit en qualité de propriétaire, de locataire ou à tout autre titre (occupation gratuite, par exemple). Le contribuable habitant l’immeuble dont il est propriétaire est donc soumis à la fois à la taxe foncière (en tant que propriétaire) et à la taxe d’habitation (en tant qu’occupant). Si, au contraire, l’immeuble est loué, c’est le locataire qui est assujetti à la taxe d’habitation, le propriétaire étant soumis à la taxe foncière. Pour les logements vacants depuis plus de deux ans, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l’usufruitier, de l’emphytéote ou du preneur à bail à construction ou à réhabilitation qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.

La base d’imposition à la taxe d’habitation est constituée par la valeur locative cadastrale des locaux et de leurs dépendances, éventuellement diminuée, s’il s’agit de l’habitation principale, d’abattements à la base ou pour charges de famille. Le montant de la taxe d’habitation résulte de l’application à la base d’imposition des taux fixés par les conseils municipaux et les organes délibérants des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI). La valeur locative servant de base à la taxe d’habitation est, en principe, la même que celle retenue pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (voir présentation générale de la fiscalité locale et développements sur la taxe foncière). Mais la limitation prévue pour les locaux à loyers réglementés et l’abattement forfaitaire pour frais de 50 % ne sont pas applicables en matière de taxe d’habitation.

La contribution économique territoriale (CET) est un impôt local instauré par la loi de finances pour 2010 qui a remplacé en France la taxe professionnelle à partir du 1er janvier 2010. Cette contribution regroupe deux composantes :

La Cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE touche toutes les personnes exerçant en France de manière habituelle une activité professionnelle non salariée. Elle ne reprend qu’une partie de l’assiette de l’ex-taxe professionnelle à savoir la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière (terrains, constructions, installations…) situés en France. Cette taxe est due dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains pour les besoins de son activité professionnelle.

La valeur locative à retenir dans les bases de la CFE est calculée suivant les règles fixées pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties ou de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cependant, il n’est pas tenu compte de l’actualisation qui s’est appliquée au 1er janvier 1980 pour ces impôts. Par ailleurs, les abattements forfaitaires prévus en matière de taxe foncière ne sont pas applicables en matière de CFE.

La base d’imposition est réduite dans certains cas, et notamment de moitié la première année suivant celle de la création de l’entreprise, pour certaines activités saisonnières (restaurants, cafés, par exemple) et pour les artisans employant 3 salariés au maximum. En outre, la valeur locative des établissements industriels évalués selon la méthode comptable fait l’objet d’un abattement de 30 %.

Certaines entreprises bénéficient d’une exonération permanente ou temporaire. Par exemple, sont exonérés de façon permanente de la CFE les artisans et façonniers lorsqu’ils travaillent seuls ou avec des concours limités, les exploitants agricoles, certaines activités artistiques, les établissements d’enseignement dans certaines conditions…En revanche, l’exonération que peuvent accorder les collectivités bénéficiaires aux entreprises qui procèdent dans les zones d’aménagement de leur territoire à certaines opérations (notamment des créations ou extensions d’activités industrielles) est temporaire (5 ans maximum).

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) constitue le deuxième élément de la cotisation économique territoriale. Il s’agit d’une cotisation distincte qui s’ajoute à la CFE et qui est régie par des règles sensiblement différentes de cette dernière taxe.

La CVAE est due par les personnes physiques ou morales qui exercent une activité imposable à la CFE et dont le chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 500 000 € hors taxes.

L’ensemble des exonérations de plein droit applicables à la CFE, qu’il s’agisse d’exonérations permanentes ou temporaires, s’applique à la CVAE. La valeur ajoutée qui constitue l’assiette de la CVAE est déterminée à partir du chiffre d’affaires, majoré d’autres produits et diminué de certaines charges. Sont pris en compte le chiffre d’affaires réalisé et la valeur ajoutée produite au cours de l’année d’imposition ou au cours du dernier exercice de 12 mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne coïncide pas avec l’année civile (période dite de référence).

La valeur ajoutée ainsi déterminée fait l’objet d’un plafonnement. Elle ne peut excéder un pourcentage du chiffre d’affaires fixé à 80 % pour les contribuables dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 7 600 000 € et à 85 % pour les contribuables dont le chiffre d’affaires est supérieur à 7 600 000 €.

Le taux d’imposition à la CVAE est théoriquement fixé à 1,5 % de la valeur ajoutée pour l’ensemble des redevables. Toutefois, les entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes n’excède pas 50 000 000 € bénéficient d’un dégrèvement dont le montant varie en fonction du chiffre d’affaires. Ce dégrèvement aboutit en pratique à une exonération de cotisation lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 500 000 € et à une taxation de la valeur ajoutée à un taux variable selon le chiffre d’affaires lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 500 000 € et 50 000 000 €.

Enfin, la loi prévoit un dégrèvement applicable à la contribution économique territoriale prise dans son ensemble : lorsque le montant de cette contribution excède 3 % de la valeur ajoutée de l’entreprise retenue en matière de CVAE, l’excédent peut faire l’objet d’un dégrèvement. Ce dégrèvement est accordé sur demande du redevable, présentée dans le délai de réclamation prévu pour la CFE et s’impute sur cette cotisation.